موسـوعة
فقه ومحاسبة الزكاة
تساؤلات معاصرة
حول
زكاة المقاولات
والاستثمارات العقارية
إعـــداد
دكتور حسين حسين شحاتة
الأستاذ بجامعة الأزهر
عضو الهيئة الشرعية العالمية للزكاة
خبير استشاري فى المعاملات المالية الشرعية
تساؤلات معاصرة حول زكاة المقاولات
والاستثمارات العقارية
العناصر
§ تمهيد .
§ مسألة : ما حكم الجمع بين نية السكن ونية البيع فى المستقبل عند حساب الزكاة ؟.
§ مسألة: ما حكم حساب زكاة الاستثمار العقارى بأثر رجعى ؟.
§ مسألة: ما أثر المتأخر من ثـمن العقار المشترى للسكن عند حساب الزكاة ؟.
§ مسألة: ما حكم تغيير النية من عقار للتجارة إلى عقار للتأجير عند حساب الزكاة؟.
§ مسألة: ما حكم زكاة العقار غير المنتفع به لأسباب قهرية.
§ مسألة: ما حكم زكاة الأرض المخصصة لبناء عليها مسكناً
فى المستقبل ؟ .
مسألة: تم بيع عقار خلال الحول وتم صرف قيمته قبل نهاية الحول:
هل علي قيمة البيع زكاة؟
§ مسألة: ما حكم تأجير عقار معد للبيع، كيف تحسب الزكاة؟
§ مسألة: بيع عقار معد للسكن و تم شراء آخر بدلاً منه للسكن، فكيف تحسب الزكاة؟
§ مسألة: ما حكم زكاة العقار المتروك لارتفاع سعره في المستقبل ثم بيعه؟.
تســــاؤلات معاصــــرة حــــول زكــاة
العقارات والاستثمارات العقارية
والإجابة عليها
إعداد
دكتور حسين شحاتة
الأستاذ بجامعة الأزهر
§ تمهيد
يعتبر نشاط الاستثمارات العقارية من الأنشطة المنتشرة وتمس كل الناس، وكان هناك اعتقاد سائد لفترة زمنية عند البعض أن ليس عليها زكاة، وعندما أفتى الفقهاء المعاصرون بوجوب الزكاة عليها، ظهر العديد من الاستفسارات والتساؤلات المعاصرة تحتاج الاجابة عليها وهذا ما سوف نتناول فى الصفحات التالية:
§ مسألة: الجمع بين نية السكن ونية البيع فى المستقبل عند حساب الزكاة
السؤال : عندى شقة اشتريتها بكل مالى بقصد الاستعمال حالياً وبنية بيعها لاحقاً إذا ظهر مشترى يعرض سعراً مرضيا، هل عليها زكاة؟ علماً بأنه لا يوجد معى الآن مال سائل لأداء الزكاة.
الإجابة: مادامت النية القائمة الأكيدة من الاقتناء هى السكن فليس عليها زكاة لأنها من عروض القنية ,وإذا بيعت فى أى وقت، يضاف ثمن البيع إلى بقية الأموال النقدية إن وجدت، وإذا وصل الجميع النصاب، يزكى بنسبة 2.5 % قياساً على زكاة الثروة النقدية، وهذا هو الرأى الأرجح المختار الذى نميل إليه , وإذا تغيرت النية من السكن إلى الإيجار، فتخضع صافى القيمة الإيجارية للزكاة .
§ مسألة: زكاة الإستثمار العقارى بأثر رجعى :
السؤال: لقد اشتريت وحدة سكنية بمبلغ 100.000 جنيه بقصد بيعها مرة أخرى فى المستقبل، ولقد تم بالفعل بيعها بعد 3 سنوات بمبلغ 150.000 جنيه، فهل عّلَّى القيمة البيعية زكاة؟ وكيف تحسب؟
الإجابة: إذا كانت النية من شراء الوحدة السكنية التجارة ، يجب أن تُقَوَّم فى نهاية كل سنة حسب القيمة السوقية لها، وتزكى بنسبة 2.5%، وتحسب الزكاة حسب الأحوال كما يلى:
- لو فرض فى نهاية الحول الأول كانت قيمتها السوقية 120.000 فتضرب فى 2.5% و يكون مقدار الزكاة 300 جنيه.
- ولو فرض فى نهاية الحول الثانى كانت قيمتها السوقية 140.000 جنيه فنضرب فى 2.5% يكون مقدار الزكاة 375 جنيهاً.
- ولو فرض فى نهاية الحول الثالث كانت قيمتها السوقية 150.000 جنيه فتضرب فى 2.5% يكون مقدار الزكاة 375 جنيهاً.
- وفى سنة بيعها تضاف المبالغ المقبوضة من البيع إلى بقية الأموال النقدية ويزكى الجميع فى نهاية الحول بنسبة 2.5% .
§ مسألة : المتأخر من ثـمن العقار المشترى للسكن عند حساب الزكاة
السؤال: اشتريت منزلاً للسكن بمبلغ 500.000 جنيه وسددت الثمن ما عدا مبلغ 100.000 جنيه لحين التوثيق ونقل الملكية، والمبلغ المحجوز عندى سائل لأن أوراق التوثيق لم تقدم من قبَِل البائع،
فهل هذا على مبلغ (100.000جنيه )زكاة؟
الإجابة: من الشروط الواجب توافرها فى المال حتى يخضع للزكاة شرط الملكية التامة ، بمعنى إمكانية التصرف فيه، فمبلغ الـ 100.000 جنيه عبارة عن أمانة طرف المشترى تحت تصرف البائع عندما يستكمل أوراق التوثيق، فلا يجب عليه الزكاة من منظور المشترى لأنه خارج نطاق المال الزكوى لأنه مال محبوس مقيد فلا تجب فيه الزكاة.
§ مسألة : أثر تغير النية من التجارة إلى التأجير عند حساب الزكاة :
السؤال: يمتلك تاجر عقارات مجموعة من الوحدات السكنية للتجارة، ولكن لم تبع لعدة سنوات، فهل يجوز تغيير النية وجعلها عقارات للتأجير؟
الإجابة: فى الفترة الأولى: تقوم الوحدات العقارية كل سنة زكوية حسب ما تساويه وقت وجوب الزكاة سواء كانت القيمة أكبر أو أقل من تكلفتها أو السعر المرغوب فيها أى بالقيمة السوقية وقت حلول الزكاة، وتحسب الزكاة على أساس 2.5%.
فى الفترة الثانية: لا تجب الزكاة على عين الوحدات السكنية، ولكن تجب على صافى القيمة الإيجارية بعد طرح المصاريف والمدفوعات وكذلك نفقات المعيشة إن لم تغط من إيراد آخر.
كما يجوز تغيير النية من اقتناء الوحدات العقارية إلى التجارة أو إلى التأجير .. وهكذا وفى هذه الأحوال تحسب الزكاة حسب أحكامها عن كسر السنة من أول الحول وحتى تاريخ تغيير النية.
ويجب التأكيد على مسألة مهمة وهى أن الزكاة عبادة وقبول العبادة مرهون بالإخلاص فى أدائها، فلا تحايل فى الزكاة.
§ مسألة : زكاة العقار غير المنتفع به :
السؤال: ورثت قطعة أرض زراعية عن أبى عن جدى، واستخدمت فى ضرب الطوب، وأصبحت الآن أرضاً بوراً غير صالحة للزراعة، فهل عليها زكاة؟
الإجابة: يخضع نتاج الأرض الزراعية للزكاة وقت حصاده متى وصل النصاب ويطبق على ذلك أحكام زكاة الزروع والثمار، و تخضع الأرض المقتناة لأجل التجارة (تجارة الأراضى) للزكاة حيث تُقوم سنوياً وقت حلول الزكاة على أساس قيمتها السوقية، ويطبق عليها أحكام زكاة عروض التجارة، أما الأرض البور فليست نامية ولا قابلة للنماء وليست مرصدة للتجارة، فلا تجب فيها الزكاة وعند بيعها تزكى القيمة البيعية لحول واحد ويطبق عليها أحكام زكاة المال المستفاد .
§ مسألة: زكاة الأرض المخصصة لبناء مسكنا عليها فى المستقبل
السؤال: مسلم لديه قطعة أرض بهدف بناء عليها مسكنا وليس لديه مال الآن للبناء، كما ليس لديه سيولة لأداء الزكاة عليها، فهل عليها زكاة؟
الإجابة: العقارات [ الأرض] بهدف البناء عليها فى المستقبل مسكناً وكانت نية أكيدة، فهى محبوسة بهدف بناء مسكنا وليس بقصد بيعها، فالرأى الأرجح: لا تجب فيها الزكاة، أما إذا بيعت وتغيرت النية، فيخضع ثـمن البيع للزكاة لسنة واحدة و يُكَيّف ذلك على أنه مال مستفاد، ويضم إلى بقية الأموال النقدية، ويزكى الجميع إذا وصل النصاب بنسبة 2.5%.
§ مسألة: بيع عقار خلال الحول وتم صرف قيمته قبل نهاية الحول هل عليه زكاة؟
السؤال: يمتلك مسلم عقارا وباعه خلال الحول وقبض ثــمنه وصرف القيمة قبل نهاية الحول فى أغراض المعيشة فهل عليه زكاة ؟
الإجابة: إذا امتلك مسلم عقاراً أو حصل عليه عن طريق الميراث وكانت النية هى بيعه لصرف ثـمنه فى حاجة من الحاجات الأصلية المعتبرة شرعاً، وقام بعملية البيع والصرف قبل نهاية الحول، فلا زكاة عليه لخروج قيمة البيع من ملكة قبل تاريخ وجوب الزكاة فيها.
§ مسألة: الأقساط المستحقة على العقار بنية البيع :
السؤال: اشترى مسلم عقاراً بنية البيع، ومستحق عليه من ثـمنه أقساطاً حالة فهل عليه زكاة؟ وكيف تحسب؟
الإجابة: للتوضيح إذا فرض أنه اشترى العقار بنية البيع والتجارة بمبلغ 500.000 جنيه وعليه أقساط حالة مستحقة واجبة الأداء مقدارها 100.000 جنيه، وأن قيمته السوقية فى نهاية الحول تقدر بمبلغ 900.000 جنيه، فتحسب الزكاة فى نهاية الحول على النحو التالى:
- القيمة السوقية للعقار فى نهاية الحول 900.000 جنيه
- يطرح: الأقساط الحالة المستحقة (100.000)جنيه
وعــــاء الزكاة 800.000 جنيه
- مقدار الزكاة الواجبة: 800.000 × 2.5 % = 20.000 جنيه .
§ مسألة: التردد فى النية في العقار بين السكنى أو البيع عند حساب الزكاة ما هو الحكم ؟
السؤال: أحياناً يمتلك يملك المسلم عقاراً ، ولكن لا يعرف بالضبط النية من الاقتناء حيث يردد بين استخدامه لسكن للأولاد أم بيعه، فهل عليه زكاة؟.
الإجابة: فى حالة عدم وجود نية جازمة لمالك العقار تطبق قاعدة أغلب الظن، فإذا كان الغالب هو للسكن فليس عليه زكاة، وإذا تغيرت النية وأصبح غالب الظن هو البيع والتجارة فإن حول الزكاة يبدأ من تاريخ نية البيع , ويرى بعض الفقهاء الأخذ بالنية التي في صالح الفقير
§ مسألة: تملك عقار على نية بيعه لحاجات ضرورية:
السؤال: ما حكم من تملك عقاراً ( أرضاً أو منزلاً ) بنية بيعه مستقبلاً لأغراض الزواج أو الحج أو لأى غرض مما يدخل فى الحاجات ؟
الإجابة: يُقَوَّمُ هذا العقار سنويا على أساس قيمته السوقية، فإذا بلغت القيمة النصاب وهو ما يعادل 85 جراماً من الذهب الخالص تحسب الزكاة بنسبة 2.5 %، ويتكرر ذلك سنوياً إلى أن يباع ويستخدم قيمته فى الغرض المنشود، ولا تسقط الزكاة بالتقادم أو لعدم وجود سيولة، فثمن البيع ضامن لأداء الزكاة.
§ مسألة: تأجير العقار المعد للبيع ، فكيف تحسب الزكاة؟
السؤال: ما حكم انتفاع المالك بالعقار المعد للبيع بتأجيره لحين بيعه، فهل على الاجارة زكاة؟
الإجابة: ما دامت النية معقودة على البيع فيجب أن يُقَوَّم سنوياً على أساس القيمة السوقية ويزكى بنسبة 2.5%، كما أن القيمة الإيجارية المحصلة تُضّمُّ إلى بقية أمواله النقدية ويزكى الجميع فى نهاية الحول، ويعنى ذلك أنه يخضع للزكاة سنوياً قيمة العقار السوقية مضاف إليها الإيجار المحصل إن لم يصرفه على حاجاته.
§ مسألة: بيع عقار معد للسكنى وشراء أخر بدلاً منه للسكنى، فكيف تحسب الزكاة ؟
السؤال: ما حكم بيع عقار معد للسكن ثم تم الشراء بثمنه عقاراً آخرا أفضل منه ولكن حان ميعاد الزكاة ولم يشترى وثـمن البيع مازال يحتفظ به، نقدا فهل على قيمة المبيع زكاة ؟
الإجابة: إذا جاء ميعاد الحول، ولم يتم التصرف فىقيمة المبيع، تجب عليه الزكاةعلى القيمة بنسبة 2.5 % .
مسألة: استثمار مبلغا من المال فى قطعة أرض وتركها تربصا لارتفاع ثـمنها في المستقبل ، فكيف تحسب الزكاة ؟
§ السؤال: ما حكم استثمار مبلغا من المال في عقار معد للبناء في المستقبل عندما يمتد العمران ومتروك لحين ارتفاع الأسعار في المستقبل وترك عدة سنوات , ثم تم بيعه بعد 5 سنوات , فهل على قيمة المبيع زكاة ؟
§ الإجابة: يخضع هذا العقار للزكاة سنويا وفقا لفقه زكاة الاستثمارات العقارية , حيث يقوم سنويا بالقيمة السوقية في نهاية كل سنة زكوية , وتحسب الزكاة بنسبة 2,5% , وفي السنة اللأخيرة تحسب الزكاة على القيمة البيعية بنفس النسبة .
وإذا فرض أنه ليس لديه سيولة نقدية لدفع الزكاة في نهاية كل سنة عندما يبيعه ويقبض القيمة يدفع عن السنوات السابقة والسنة الحالية. حيث أن الزكاة لا تتقادم . وإذا مات المستثمر وعليه زكاة مستحقة فيجب على الورثة سدادها قبل توزيع التركة , ودليل ذلك من القرآن الكريم قول الله تبارك وتعالى :" من بعد وصية يوصى بها أو دين " .
الإبتساماتإخفاء