الاستثمار العقاري
مقدمة : من خلال النظر للواقع الحالي وانتشار انشطة الاستثمار في تجارة العقارات وبناء الابراج السكنية وواستثمار راسمال في هذا النشاط ونظرا لما يحققه من عوائد ضخمة كان لابد من الاهتمام بدراسه هذا النشاط وتحديد مفهومه ونطاق عمله واهتمامنابه ينبع من خلال عملنا الضريبي فنبحث عن شرعيتة القانونية وطريقة محاسبته تقديريا كان او دفتريا
مفهوم الاستثمار العقاري
عندما يبدأ الفرد في التفكير في كسب العيش لنفسه، عادة ما يبدأ في الحيرة و التسأول، في أي مجال يضع أمواله؟ هل يدخر للمستقبل؟ هل يجب أن يشتري سيارة؟ هل يخطط للسفر؟ هل يؤمن عليهم؟ أو ماذا عن الاستثمار العقاري ؟ فإتخاذ قرارات مهمة مثل هذه يعتمد كثيرا على الفرد ويختلف من شخص لآخر. ما الذي يريد أن يحققه هذا الشخص؟ ما الذي يتطلع إليه و ما هو الاتجاه الذي يريد أن يأخذه؟ الاستثمار طويل الأجل أم قصير الأجل؟ هل الاستثمار العقاري هو الخيار الأنسب لك؟
مفهوم الاستثمار العقاري
يعتبر الاستثمار في العقارات او الاستثمار العقاري واحد من أهم مصادر الدخل التي يسعى الأفراد والمؤسسات للحصول عليها، وسواء كانت الشركات صغيرة أو كبيرة الحجم، فإن الجميع يقف أمام عقبة الحصول على التمويل الكافي والخبرة في التعامل مع الاستثمار العقاري كقطاع الحيوي.
ويعد الاستثمار العقاري واحدة ضمن قائمة الاستثمارات طويلة الأجل في البلاد، والتي تعد أحد أهم وأفضل أنواع الاستثمارات بوجه عام. حيث يسعى المستثمر العقاري بشكل الناجح دائم إلى تحليل المعطيات الموجودة من كافة النواحي السياسية والاقتصادية والاجتماعية. بالإضافة إلى البحث عن الفرص المتاحة والقادمة والخاصة بشأن الاستثمار العقاري، من أجل زيادة أرباحه باستمرار وتطوير أعماله. كما يمكن للمستثمر العقاري أن يقوم بالمشاركة في أعمال ومشاريع العقارات أو شراء الوحدات السكنية والتجارية وإعادة بيعها مع تحقيق هامش ربح وفير.
يُعتبر الاستثمار في العقارات شبيه إلى حد ما بالاستثمار في الأسهم، حيث أن تحقيق الأرباح من الاستثمار العقاري مبني على أساس تحديد قيمة العقارات التي تنوي شرائها وبعد ذلك التخمين الجيد لمعرفة مقدار الربح الناتج من هذه الاستثمارات سواء كان عن طريق الإيجار أو البيع (التمليك). ولكن الاستثمار في العقارات يتطلب فترة زمنية طويلة نسبياً مع توفير رأس مال كبير. لذا يجب أن تتناسب الأرباح المتوقعة مع المبلغ المستثمر والفترة الزمنية المطلوبة.
أنواع الاستثمار العقاري المربح.
1. العقارات التجارية
المساحة التجارية هي بالتأكيد واحدة من أفضل أنواع الاستثمار العقاري المربح. هناك العديد من أنواع المساحات التجارية، بما في ذلك الصناعية والتجزئة والمكاتب، وحتى أماكن وقوف السيارات. ومن المتوقع عموما أن يسفر الاستثمار في حيز تجاري عن عائد استثمار مرتفع. وعلاوة على ذلك، سوف تكون تؤجر لأعمال بدلا من الأفراد. وهذا يعني أن العملية برمتها ستكون أكثر سلاسة، لأن الشركات تميل إلى الاهتمام بصورتها، وبالتالي ستقوم بالاهتمام بالعقار وإدارته إدارة بشكل صحيح. وبالإضافة إلى ذلك، معظم الشركات تميل إلى دفع الإيجار في الوقت المحدد، لأنها لا تريد أن تفقد المكان. إذا وجدت فرصة للاستثمار في عقار تجاري في منطقة مزدهرة، أنظر في اتخاذ الفرصة العقارية المناسبة قبل فوات الأوان.
2. عقارات سكنية للإيجار
عادة ما تكون العقارات السكنية مسار آمن لاتخاذه، كما أنها استثمار مباشر وبسيط. إذا كنت ستستثمر في عقار سكني، سوف تكون تكسب المال من الإيجار الشهري الذي تتلقاه من المستأجر. على المدى الطويل، هذا يمكن أن يجعلك تكسب الكثير من المال. وسوف تضمن أيضا الدخل على أساس منتظم. ومع ذلك، يجب أن نأخذ في الاعتبار أن هذه العقارات سوف تحتاج إلى صيانة منتظمة للحفاظ على قيمتها.
وعلاوة على ذلك، قد تواجه المستأجرين الذين يفشلون في الدفع في الوقت المحدد أو يرفضون دفع مقابل لأي ضرر تسببوا فيه داخل العقار. قد لا تتمكن أيضا من تأجير العقار لفترة من الوقت. كل هذه هي العقبات التي قد تؤثر على الأرباح التي تجنيها من هذا الاستثمار. إذا قررت لأي سبب من الأسباب بيع العقار، فمن المحتمل أن تستفيد من عملية البيع. في حين أنه من المتوقع أن تشهد معظم العقارات زيادة في القيمة، فمن الأفضل الاستثمار في منطقة تظهر إمكانيات النمو. وهذا يضمن تقريبا أن تكون قادر على تأجيرها باستمرار وحتى الاستفادة من بيعها إذا قررت القيام بذلك.
3. إعادة تجديد عقار وبيعه
يشترى هذا العقار بغرض إعادة بيعه، وهي ليست مهمة سهلة. هذا العقار عادة ما يكون في حالة سيئة عند بيعه ويشترى بسعر رخيص نسبيا. ثم يقوم المستثمر بإصلاحه وبيعه لتحقيق ربح. هذا النوع من الاستثمار هو الأفضل بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى كسب المال بسرعة. ومع ذلك، ضع في اعتبارك أن هذا النوع من الاستثمار يتطلب معرفة قوية بمجال العقارات والعمل المكثف.
أولا وقبل كل شيء، سوف تحتاج إلى العثور على عقار في حالة شبه سيئة ولكنه يظهر إمكانيات كبيرة. ثم، سوف تحتاج إلى العثور على حلول لإصلاحات سهلة ورخيصة من شأنها أن تزيد من قيمة العقار. وأخيرا، سيكون عليك تسويق العقار من أجل كسب المال من البيع. الاستثمار في مثل هذا العقار يتطلب الإبداع والمعرفة والكثير من الجهد. إذا تم القيام به بشكل صحيح، يضمن هذا النوع من الاستثمار الربح في فترة قصيرة نسبيا من الزمن.
أنواع الاستثمار المختلفة
يمكن للإنسان أن يستخدم ما لديه من مال في أي شيء يريده. ولكن السؤال الآن هو، هل يستحق الأمر كل هذا العناء ؟ الإدخار هو شيء جيد، ولكن إذا تركت اموالك في البنك، سوف تصبح قليلة القيمة. فيمكن أن تستثمر أموالك في الأسهم أو صناديق الاستثمار خلال فترة محددة من الزمن.
هل تشتري سيارة؟ عظيم، ولكن فقط في حالة انك بحاجة الي سيارة بالفعل أو لديك الكثير من المال لتنفقه. السيارة لا تقدر بقيمتها لأنها تفقد قيمتها كل يوم. و في خلال عامين، يمكن أن تقوم ببيعها بأي قيمة تستحقها وشراء سيارة جديدة لك.
لذلك يقال أن السفر هو “الشيء الوحيد الذي تشتريه و يجعلك أكثر ثراءا” و ذلك بسبب الخبرة التي تكتسبها، و الأشياء التي تتعلمها خلال هذه المغامرة، والكثير من الأشياء الأخرى الغير ملموسة التي لا تقدر بثمن.ولكن الإسراف في السفر يمكن أن يؤثر سلبا على ميزانيتك و تصبح لا تملك شيئا. السفر مجال رائع للاستمتاع بالنقود وليس لاستثمارها.
التأمين يستحق أن تستثمر فيه أموالك ولكن التفكير الكثير في الغد يمنعك بأن تتمتع باليوم. حاول أن تحقق التوازن في حياتك و أترك التفكير في المستقبل للوقت المناسب.
ربما كان الاستثمار العقاري هو الحل المناسب
يوجد استثمار واحد يمكن أن تستمتع به اليوم و في نفس الوقت يجعلك مستعد للمستقبل و هو الاستثمار في العقارات. الاستثمار العقاري له العديد من الأشكال، و يتوقف هذا على حاجة الفرد و أولوياته. يمكن أن يختار منزل، قطعة أرض ،فيلا أو شقة سكنية للاستثمار فيها.
نشاط التشييد:
ويخضع نشاط تشييد أو شراء العقارات بقصد بيعها على وجه الاحتراف وفقًا للتعليمات، بإحدى طريقتين، الأولى أن تخضع الحالات الدفترية التى يقدم فيها الممول إقرارًا ضريبيًّا مستندًا لدفاتر وحسابات منتظمة وفقًا لما ورد بالمستندات، والثانية أن الحالات التقديرية تخضع وفقًا لأسس محاسبة المشروعات الصغيرة والمتوسطة.
نشاط التقسيم:
أما نشاط تقسيم الأراضى للتصرف فيها أو البناء عليها فيتم تحديد صافى الأرباح الناتجة عن عملياتها على أساس الفرق بين ثمن بيع الأراضى وثمن تكلفتها على النحو التالى:
يحدد ثمن البيع على أساس الثمن الحقيقى المباع به فى تاريخ البيع، ويعتبر الثمن الوارد فى عقد البيع سواء كان مسجلا أو غير مسجل حقيقيًّا ما لم تثبت مصلحة الضرائب أن هذا الثمن لا يمثل الثمن الحقيقى للأرض.
ويحدد ثمن تكلفة الأرض المباعة وفقًا لما يأتى:
1- فى حالة إذا آلت ملكية الأرض للممول عن طريق الشراء، وتم التصرف فيها فى نفس سنة الشراء، يحدد ثمن تكلفتها وفقًا للسعر الوارد بعقد الشراء، وفى حالة وجود مدة بينية تجاوز أكثر من فترة ضريبية بين تاريخ الشراء وتاريخ التصرف يُرَاعى عند تحديد تكلفة الشراء سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزى خلال هذه الفترات.
2- فى حالة إذا آلت ملكية الأرض للممول عن طريق الميراث أو الوصية، تحدد قيمتها بالقيمة المقدرة فى تاريخ الميراث أو الوصية.
3- فى حالة إذا آلت ملكية الأرض للممول عن طريق الهبة، فتحدد قيمتها على أساس القيمة الواردة فى عقد الهبة أو القيمة الحقيقية بحسب الأحوال.
4- أما بالنسبة للأراضى التى آلت ملكيتها للممول بأى سبب آخر فيكون تحديد قيمتها، وفقًا لقيمة المِثْل وقت كسب الملكية.
كما تعتبر من تكلفة الأرض المباعة تكلفة مساحة الشوارع، وتكاليف رصفها، وإقامة المرافق كالمياه، والصرف الصحى، والغاز، والكهرباء
مناقشة المحاسبة فى شركات المقاولات والاستثمار العقارى
اولا لابد ان نفرق بين شركات المقاولات والاستثمار العقارى
اولا: الاستثمار العقارى. هى شركات تقوم بشراء الاراضى واقامة العقارات عليها وتقوم ببيعها وقد تسند عملية انشاء العقارات الى شركة اخرى (شركة مقاولات).
ثانيا : شركات المقاولات . هى شركات تؤدى خدمة لصالح جهة اخرى تقوم بانشاء العقارات او الطرق والكبارى وغيرها وينظم طبيعة التعامل بين الشركتين عقد المقاولة.
*** مقاول الباطن هو شخص او شركة تقوم بتادية خدمة للمقاول العام وفى هذه الحالة ينحصر تعامله مع المقاول العام ولا يتعامل مع المالك ( شركة الاستثمار العقارى
اولا: الاستثمار العقارى. هى شركات تقوم بشراء الاراضى واقامة العقارات عليها وتقوم ببيعها وقد تسند عملية انشاء العقارات الى شركة اخرى (شركة مقاولات).
ثانيا : شركات المقاولات . هى شركات تؤدى خدمة لصالح جهة اخرى تقوم بانشاء العقارات او الطرق والكبارى وغيرها وينظم طبيعة التعامل بين الشركتين عقد المقاولة.
*** مقاول الباطن هو شخص او شركة تقوم بتادية خدمة للمقاول العام وفى هذه الحالة ينحصر تعامله مع المقاول العام ولا يتعامل مع المالك ( شركة الاستثمار العقارى
تنقسم المحاسبة فى شركات الاستثمار العقارى : الى قسمين يكمل كلا منهم الاخر محاسبة تكاليف وحسابات عامة
اولا : محاسبة التكاليف.
- توضح تكاليف ( cost ) المشروع سواء الفعلية او التقديرية ويتم مقارنة المخطط نع الفعلى وقياس الانحرافات
ثانيا : الحسابات العامة .
- وهى اشبه بالحسابات العامة فى مثل باقى الشركات باستثناء مستخلصات المقاولين )
اولا : محاسبة التكاليف.
- توضح تكاليف ( cost ) المشروع سواء الفعلية او التقديرية ويتم مقارنة المخطط نع الفعلى وقياس الانحرافات
ثانيا : الحسابات العامة .
- وهى اشبه بالحسابات العامة فى مثل باقى الشركات باستثناء مستخلصات المقاولين )
.
نطاق نشاط الاستثمار العقاري
شرعية قانونية محاسبة نشاط الاستثمار العقاري
كاصل عام ووفق نص م 4 فقرة 1 من القانون التجاري لاكتساب العمل او النشاط صفة العمل التجاري ان يكون الشراء والبيع يحري علي منقول وهو معرف وفقا للقانون التجاري رقم 17 لسنة 1999 كل شئ يمكن حيازته و نقله دون تلف من مكان الي اخر دون تلف
وتعدد المنقولات ام ان تكون مادية كالسلع والبضائع او معنوية كالعلامات التجارية او براءات الاختراع
وبهذا المفهوم تخرج عن نطاق الفقرة الاولي من م 4 من القانون التجاري رقم 17 لسنة 1999 الشراء الذي يرد علي العقار بقصد اعادة البيع او التاجير والهدف من الاستبعاد هو عدم ملائمة التعامل الوارد عليها مع ما يتصف به من بطء و تعقيد وكثؤرة الاجراءات من ما تتسم به الانشطة التجارية من سرعة وبعد عن التعقيد
واستدراكا من المشرع لذلك فقد نص في م 5 الفقرة م من القانون التجاري علي اعتبار تشييد او شراء او استئجار العقارات بغرض بيعها او تاجيرها كاماة او مجزءة الي شقق او غرف او حدات ادارية او تجارية سواء كانت مفروشة او غير مفروشة عملا تجاريا
ووضع المشرع شرظين اساسين لاعتبار العمليات العقارية من الاعمال التجارية
1. ان تكون العمليات العقارية في صورة مشروع ، اما ان وقع شراء العقار بقصد اعادة البيع بربح لمرة واحدة ، فانة يعد عملا مدنيا
2. ان يكون الشراء او التاجير بقصد تحقيق الؤبح
خصائص نشاط الاستثمار العقاري
1. ان يزاول الشخص تشييد العقارات او شراءها لحساب نفسة
2. ان يكون التشييد او الشراء بقصد اعادة البيع
3. ان تكون المزاولة للنشاط علي وجه الاحتراف
4. ان يتنج الربح عن بيع العقار كله او مجزاءا الي فرف او محلات او شقق او وحدات ادارية او تجارية او غير ذلك من اشكال البيع 21837091
5. 1223
الاحتراف : يقتضي احتراف النشاط التكرار بمعني ان يقوم الشخص بالعمل او بالاعمال التجارية علي وجة الاعتياد او بصورة منتظمة ومستمرة فالقيام بالعمل بصورة عارضة لا يكفي لاكتساب الشخص صفة التاجر حتي لو كان هذا العمل داخلا في نطاق الاعمال التجارية والاحتراف يقتضي ايضا ان يتطلب القيام بالعمل نية الارتزاق او الامل في الكسب
مضمون العمل التجاري :
اورد القانون التجاري سردا للاعمال التجارية في المواد من 4 الي 6 من القانون التجاري ولكن لا يوجد ما يمنع من اضافة اعمال اخري حسبما يسفر عنه الرائ بما يتلاءم والتطور السريع والمستمر في الانشطة الاقتصادية وو ما قضت به م 7 من القانون باعتبار كل عمل يمكن قياسة علي الاعمال المذكورة لتشابة في الصفات والغايات ولذا وضعت عده معايير لتحديد من خلالها طبيعة العمل التجاري وتمييزة عن الاعمال المدنية
1. معيار المضاربة وهو قائم علي فكلرة تحقيق الربح
2. معيار التداول ويعني تداول الثرواتوالسلع وتحريكها او زيادة حركة نشاطهاولذا كان الشراء بقصد اعادة البيع عملا تجاريا
3. معيار الاحتراف كل عمل متعلق بنشاطة او حرفته يقوم به التاجر يعد من قبيل الاعمال التجارية
4. معيار المقاولة اي المشروع بمعني تكرار العمل بصورة منتظمة في اطار هيكل تنظيمي تصاحبة بعض المظاهر المادية الخارجية كاستخدام محل تجاري واستخدام عمال واستخدام الالات ومعدات
